Randamentul unei chirii: cum îl calculezi corect
Randamentul brut = (chiria anuală / investiția totală) × 100. Decizia reală se ia pe randamentul net: scazi impozitele, întreținerea, asigurarea, reparațiile și lunile fără chiriaș. Un brut de 7% poate însemna un net de 4–5% după costurile reale.
Randamentul brut — primul filtru
Formula: chiria lunară × 12 / (preț + taxe + renovare + mobilier) × 100. Include în numitor tot ce investești, nu doar prețul din contract.
Randamentul brut e util doar pentru compararea rapidă a variantelor.
Randamentul net — cifra care contează
Din chiria anuală scade: impozitul pe chirii, întreținerea și reparațiile, asigurarea, comisionul de închiriere și vacanța (realist: 0,5–1 lună pe an).
Dacă iei credit, calculează și cash-flow-ul: chiria netă minus rata. Un randament bun pe hârtie poate însemna cash-flow negativ.
Capcanele frecvente
Chiria din anunțuri nu este chiria reală: se negociază și se încheie adesea sub prețul afișat. Folosește mediana din paginile de oraș iMove Hub ca reper.
Nu presupune aprecierea: calculează investiția ca fiind bună și fără creșterea valorii.
Documente necesare — checklist
- Numitorul include toate costurile de achiziție
- Impozitul pe chirii inclus
- Vacanță realistă de 0,5–1 lună/an
- Rezervă anuală pentru reparații
- Cash-flow calculat dacă folosești credit